A cura della nostra sede regionale è stato pubblicato un vademecum sui contratti di locazione, molto utile per un primo approccio alla complessa normativa.
E’ scaricabile al seguente link:
Giuridici
CONCORDATO CONVIENE
Il “Contratto Concordato” (“agevolato”) regola, ormai, una grandissima fetta del mercato degli affitti perché, a fronte di una certa complicazione burocratica, risolvibile con l’assistenza della Associazioni di Categoria, comporta una serie di vantaggi fiscali che lo rendono estremamente appetibile e che rendono conveniente perfino abbassare le pretese in termini di canone mensile!
Innanzi tutto si paga solo il 10% “flat” di imposta sul canone, qualora si scelga la “opzione cedolare”. Ma anche non attivandola, rimanendo quindi nella opzione “irpef”, si ha un grosso sconto, del 30%, sul proprio scaglione reddituale e sulla tassa di registro (che non è dovuta affatto con la cedolare).
La legge 160/2019 (Art.1 comma 760) ha, inoltre, introdotto un abbattimento del 25% della IMU, per il periodo in cui un appartamento viene locato a canone concordato.
Tra le agevolazioni inseriamo anche la durata (3+2), che è quasi la metà della durata di un “contratto libero” (4+4).
Vi sono vantaggi anche per l’inquilino: una detrazione forfettaria, legata al reddito e non al canone, che può arrivare quasi a 500 euro l’anno !
Con questa impostazione è ovvio che “non c’è gara”: in tutti i casi in cui è possibile farlo si stipula un concordato in opzione cedolare.
L’alternativa, oggi molto usata, a questa modalità, rivolta alle famiglie, è quella degli “affitti brevi”, rivolta ai turisti. Fiscalmente inquadrata nei redditi fondiari, è, nella realtà, una attività imprenditoriale che, fino a 4 appartamenti, può essere svolta senza partita IVA. Nel senso che comporta una gran mole di lavoro: per pubblicizzare la struttura, per i contatti coi potenziali clienti, il check-in, il check-out, se del caso le colazioni, le pulizie, il cambio biancheria- Il tutto da svolgere, spesso in giorni ed orari “impossibili”. La tassazione, poi, non è al 10%, bensì al 21% per un primo appartamento ed al 26% per gli altri tre. Quindi, a fronte di canoni estremamente alti, si debbono sopportare tutte le spese di gestione, bollette, condominio, manutenzione, un’aliquota comunque favorevole ma più che doppia rispetto al concordato, i periodi di “vuoto” ed una serie di adempimenti che vanno dalla installazione e manutenzione dei rilevatori di fumo e gas e degli estintori, alla SCIA in Comune, al CIR (regionale), al CIN (nazionale), alla comunicazione mensile dei dati di affluenza “Turismatica”, alla comunicazione quotidiana dei documenti dei presenti ad “alloggiatiweb”, al versamento delle tasse di soggiorno riscosse, alla comunicazione al Comune dei periodi di chiusura, il tutto a rischio di sanzioni.
Certamente il vantaggio che si cerca con gli affitti brevi è il pagamento anticipato ed il rilascio a breve, il che rende praticamente sempre “libero” l’appartamento. Ma questi sono problemi che scaturiscono dalla personalità dell’inquilino e si possono quindi risolvere con una accurata indagine sul richiedente, che partirà da sommarie informazioni assunte e potrà arrivare a servirsi di una agenzia investigativa, e financo di una polizza sul pagamento del canone.